Comprobación de valores en el caso de transmisión de inmuebles en las distintas Comunidades Autónomas

Desde el 1 de enero de 2022, en virtud de la Ley de lucha contra el fraude fiscal, la base imponible en el caso de inmuebles estará constituida por el valor de referencia. Dicho valor de referencia excluye la posibilidad de una comprobación de valores por parte de la Administración salvo en el caso de inexistencia del mismo.

1. Valoración de bienes inmuebles con valor de referencia.

Tanto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (en adelante Ley contra el fraude fiscal), y con efectos desde el 1 de enero de 2022, ha modificado la base imponible del impuesto sustituyendo el valor real por valor, concepto que se equipara al valor de mercado, precisando que en el caso de bienes inmuebles la base imponible será el valor de referencia previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible.

Para el caso en que no se disponga, o no sea posible certificar dicho valor de referencia, se establece la regla alternativa para la determinación de la base imponible: valor declarado por los interesados o valor de mercado.

En consecuencia, el valor de referencia actúa como valor mínimo.

Dicho valor de referencia se revisará anualmente partiendo del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas, teniendo como límite el valor de mercado. Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fija un factor de minoración del 0,9 tanto para inmuebles urbanos como rústicos (Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles).

Por último, señalar que, en caso de resultar aplicable el valor de referencia, se excluye la posibilidad de que la Administración realice una comprobación de valores. A contrario sensu, únicamente será posible la comprobación de valores en caso de no resultar aplicable éste.

2. Valoración de bienes inmuebles sin valor de referencia

En los casos en que el Catastro todavía no haya asignado un valor de referencia a un determinado bien, la base imponible, en ambos impuestos, estará constituida por el valor de mercado.

En relación con los inmuebles, cuya tributación se analiza en este artículo, el coste de dicha transmisión varía en función de la Comunidad Autónoma en la que radique el bien inmueble (para transmisiones onerosas y lucrativas inter vivos) o en la que resida el causahabiente (para transmisiones mortis causa).

No sólo los tipos que gravan dichas transmisiones son distintos (VéaseTipos de gravamen de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITP y AJD en las distintas Comunidades Autónomas y Tipos de gravamen de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP y AJD en las distintas Comunidades Autónomas), o las reducciones referidas a inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Véase Reducciones referidas a inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en las distintas Comunidades Autónomas), sino también las valoraciones a efectos de impuesto dadas por las distintas Administraciones Tributarias Autonómicas.

Al tratarse de tributos cedidos a las Comunidades Autónomas, la normativa aplicable en relación con la valoración es autonómica. El importe a pagar por la transmisión va a depender, por lo tanto, de los distintos tipos impositivos aplicables en cada comunidad autónoma, así como de los valores que le sean atribuidos por la administración tributaria autonómica. En cada una de ellas los métodos de comprobación son diferentes.

El artículo 57 de la Ley General Tributaria da a la Administración Tributaria la posibilidad de comprobar el valor de los bienes por distintos medios y las distintas Comunidades Autónomas han utilizado diferentes medios de comprobación, que resumimos en el cuadro que insertamos a continuación.

En resumen, estos medios de comprobación únicamente serán aplicables en dos situaciones:

• • Hechos imponibles devengados con anterioridad a 1 de enero de 2022.
• • Hechos imponibles que se devenguen a partir del 1 de enero de 2022 y siempre que se transmitan bienes inmuebles que carezcan de valor de referencia.